8月19日晚,保利发展发布2024年上半年业绩报,公告数据显示,保利发展上半年实现签约金额1733.36亿元,同比减少26.81%,权益销售金额约1330亿元,较去年同期下降17%。
按权益销售金额口径对比,保利发展上半年的业绩要好于市场整体情况。据国家统计局数据,2024 年上半年,全国商品房销售金额 4.7 万亿元,同比下降 25%;商品房销售面积 4.8 亿平方米,同比下降 19%。其中,住宅销售额下降26.9%。
在楼市下行期,保利依然稳坐地产“一哥”位置,上半年公司营业收入甚至还实现同比增长1.6%,达到1392亿元,但利润总额141亿元,同比下降28.7%,归母净利润更是同比下降 39.3%,至74亿元。
保利发展2024年上半年主要会计数据
在利润大幅下降的同时,保利发展现金流也出现了由正转负,经营活动现金流净额-171亿元,较去年同期下降243亿元。保利发展解释,经营活动现金流净额转负的主要原因是购买商品、接受劳务支付现金1062亿元,其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元。
面对销售额、现金流、净利润等主要经营指标的恶化,保利发展的应对策略是:加大推货力度,减少拿地动作,积极融资。
保利发展的推货主要集中在房地产支持政策出台力度最大的二季度,在市场窗口期,保利发展二季度推货1254亿元,环比一季度增长了181%,顺势实现销售金额1104亿元,占到上半年总销售额的63.7%,环比一季度增长75%。
在投资拿地方面,保利发展上半年只拿了12块地,相比2023年全年获取103个地块大幅下降,对应的总地价为126亿元,权益地价109亿元,投资总金额下降,权益占比上升。
融资动作是今年以来保利发展运营动作的最大亮点之一,仅上半年,保利发展就实现新增负债 938亿元,其中直接融资199亿元,新增融资的平均成本较2023年下降21 BP至2.93%。
在积极融资推动下,保利发展的有息负债总额从年初的3543亿元,增至3735亿元,净增192亿元,是2023年度实现有息负债下降之后,再度上升。
保利发展资产负债表部分数据,数据来源:雪球
今年下半年,保利发展的工作重点聚焦在融资、促销、去库存三个重点方向。
8月19日,在公布半年业绩的同时,保利发展另一则公告表示计划向特定对象发行可转换公司债券,募集资金总额为95亿元。所募集资金计划用于北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦、合肥保利海上瑧悦、成都保利西堂和煦等15个房地产开发项目及补充流动资金。
据中指研究院统计的《2024年1-7月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据,保利发展以207亿元权益拿地金额排名行业第四,不及建发、绿城、中建壹品,也仅比滨江集团高了20余亿元,拿地热情和融资端形成鲜明对比。
在土地端,保利发展的重心在于消化存量,今年上半年有两组数据可以印证:土地储备计容建面7140万平方米,较年初下降 8%;已开工未售的存量住宅面积较年初下降 16%。
另一方面,保利发展还在全国多个城市“对于未开工存量土地资源,公司正积极响应存量土地盘活政策……开展存量土地的调规、置换工作”,大力度“清理”手中存量土地。
而保利发展旗下的一些存量项目,也纷纷降价促销,如广州保利祥龙天汇、南沙保利天汇、云湖壹号、上海保利琅誉、北京保利颐璟和煦、武汉保利明玥晨光、兰州保利和光尘樾等,降价盘覆盖全国一二三线城市。
保利发展股价走势图
上半年业绩发布之后,截至8月20日中午,保利发展股价下跌1.96%。国金证券分析认为,保利发展当期业绩下滑,未来受益于行业供给侧出清,市占率或持续提升,2025年后业绩有望企稳。